Застройщики раскритиковали идею депутата Екатеринбурга строить школы за счет родителей
Застройщики и аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга прокомментировали идею бывшего вице-мэра, а теперь депутата городской думы Михаила Матвеева обязать застройщиков строить школы и детсады. Такой выход депутат предложил из-за отсутствия в бюджете города 40 млрд рублей, необходимых на эти цели. По мнению Матвеева, стоимость социальных объектов можно учитывать в цене за квадратный метр жилья. Рост, по его мнению, составит 5–7 тыс. рублей за один «квадрат». То есть таким образом депутат фактически предложил самим родителям оплачивать строительство детсадов и школ для своих детей. Znak.com спросил застройщиков и аналитиков жилищного рынка, как они относятся к этой идее и насколько, по их оценкам, может подорожать квадратный метр в новостройках.
Не все девелоперы согласились ответить на предложение Матвеева публично, но все они были единодушны — идея депутата не нашла у них отклика. «Маржинальность жилищных проектов в Екатеринбурге далеко не такая, как в Москве, если депутат ссылается на опыт столицы. Переложить строительство школ на плечи застройщиков — это значит убить бизнес», — прокомментировал инициативу руководитель департамента девелопмента ГК «ТЭН» Юрий Романович.
Средняя стоимость школы в Екатеринбурге сегодня составляет порядка 1 млрд рублей.
Площадь жилых комплексов чаще всего составляет от 15 тыс. до 30 тыс. квадратных метров. Если при таких параметрах заложить расходы на школу в стоимость квадратного метра, то сегодняшняя цена квадрата вырастет на 33,3–67 тыс. рублей. Сейчас, по данным АН «Новосел», средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Екатеринбурга превышает 73 тыс. рублей
«Точечная застройка просто умрет», — констатирует Романович, потому что строить жилье в этом случае никто не будет.
В Екатеринбурге проблему нехватки школ предложили решить за счет покупателей новостроек
Вариант, предложенный Матвеевым, возможен только при комплексной застройке, когда возводится, например, 150 тыс. квадратных метров жилья. В этом случае квадратный метр подорожает примерно на 6,7 тыс. рублей к сегодняшней цене. Но и это не так уж мало, если вспомнить, что с 1 июля к стоимости «квадрата» могут добавиться затраты компаний по переходу на проектное финансирование из-за изменений ФЗ-214. С 1 июля все строительные проекты, деньги на которые давали дольщики, будут кредитовать банки. По оценкам Юрия Романовича, изменение схемы может увеличить затраты компаний на 10%, которые отразятся на цене квадратного метра. По словам Юрия Романовича, в любом случае финансовую модель уже строящихся жилищных проектов не изменить. Администрация Екатеринбурга сейчас ищет другую, более правильную по мнению застройщика модель решения проблемы, — создание комплексной программы с учетом средств регионального и федерального бюджетов. Это стратегически правильное видение. Сейчас городские власти собирают планы городских девелоперов на ближайшие 5 лет, чтобы формировать эту комплексную программу.
Глава аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков считает, что
подорожание квартиры в новостройках на 300–400 тыс. рублей (при площади квартиры 50 квадратных метров) будет достаточно критично для рынка в текущем состоянии.
Продажи совсем не остановятся, но круг покупателей сузится, потому что 300 тыс. рублей — это достаточно крупная сумма для покупателей, отмечает аналитик.
Предложение Михаила Матвеева эксперт называет попыткой переложить проблему с больной головы на здоровую. Девелоперы деньги, необходимые для строительства школы, из своего кармана не возьмут, а значит, покупателям придется строить школы фактически за свой счет.
«В чем тогда заключается социальная роль государства и муниципалитета?» — задается вопросом Михаил Хорьков.
По словам аналитика УПН, у девелоперов есть интерес к строительству инфраструктуры, и когда речь идет о комплексной (крупной) застройке территории, отдельные договоренности о строительстве школ возможны. Но в рамках всего рынка такое решение — тупиковое. «Всем было очевидно, что процесс создания инфраструктуры в Екатеринбурге буксует, но проблему не решали, фактически игнорировали», — говорит аналитик. Он проводит аналогию с пенсионной реформой. «Долгое время бюджет пенсионного фонда был дефицитным, проблему не решали, а потом нашли быстрый выход — сначала заморозили накопительную часть пенсии, а потом повысили пенсионный возраст. Так что предложение депутата Матвеева ложится в логику подобных решений», — резюмирует эксперт.
Почему школы Екатеринбурга не справляются с притоком первоклассников
С тем, что проблема назревала давно, соглашаются и застройщики. Но они отмечают, что по 214-ФЗ не могут направлять привлеченные деньги дольщиков на какие-либо другие цели, кроме строительства жилья. В случае если затраты на строительство школ будут заложены в стоимости квадратного метра, как предлагает Михаил Матвеев, то жилье подорожает. «А вот захотят ли граждане платить существенно больше за квартиру, чтобы у него во дворе, например, была школа, — вопрос большой. Да и чем тогда будем заниматься администрация, если все будут делать застройщики?» — говорит представитель крупного застройщика Екатеринбурга, пожелавший остаться неназванным. Он напомнил еще об одной проблеме. «Вот построил застройщик садик или школу во дворе ЖК, покупатели втридорога заплатили за квартиры в этом доме, но ведь это не всегда гарантирует попадание жителей в это учреждение. Такие случаи уже были, когда речь шла о большом районе. Ну и зачем это застройщику надо?» — рассуждает девелопер. На вопрос о том, могут ли несколько застройщиков вместе построить школу, собеседник Znak.com отвечает отрицательно: «А кто потом отвечать за это будет? Кто из застройщиков будет в этом случае выполнять гарантийные обязательства? Думаю, что такого совместного проекта не будет никогда».
Формально реализовать предложенную депутатом схему можно, но вопросов к ней очень много, говорит руководитель направления стратегического развития компании «Атомстройкомплекс» Надежда Абакумова. «Средняя площадь квартиры, которую приобретают семьи с детьми, — 65 квадратных метров. Исходя из удорожания в 5–7 тыс. рублей за квадратный метр, стоимость квартиры целиком увеличится на 300–500 тыс. рублей. Все ли семьи справятся с такой дополнительной нагрузкой? Представьте: семья выбрала квартиру за 3,5 млн рублей, а тут еще 500 тысяч сверху за школу? Это нереально.
А если застройщик соберет эти деньги, а школу не построит — в дополнение к „обманутым дольщикам“ появятся „обманутые школьники“?» — спрашивает эксперт.
«Кто будет принимать, проверять и эксплуатировать построенную школу, если город как заказчик исчезнет из работ по ее строительству? Даже если застройщик передаст школу городу „в дар“, не факт, что департаменту образования такой „подарок“ понравится. Нет, все СНиПы будут соблюдены, но мы же понимаем, что в рамках одних и тех же строительных норм могут получиться совершенно разные образовательные учреждения. Здесь все будет зависеть исключительно от добросовестности конкретного застройщика, а это крайне зыбкое поле», — предупреждает Надежда Абакумова.
Представитель «Атомстройкомплекса» напомнила, что активно обсуждается вариант строительства школ в рамках государственно-частного партнерства, но в этом случае у застройщика возникает обязательство 5–10 лет эксплуатировать построенную им школу. Поскольку управление школой находится далеко за рамками профессиональной компетенции девелоперов, то едва ли следует ожидать, что они будут уделять должное внимание таким объектам и соглашаться на такие схемы.
В среднем строительство школы сегодня стоит порядка 1 млрд рублей. Объективно такую сумму может профинансировать только федеральный бюджет, считает Надежда Абакумова. Как противников объединения школы и гимназии в Екатеринбурге пытались убедить, что это благо
«Чтобы муниципалитету получить эти деньги, необходимо синхронно и без заминок пройти целый ряд процедур — это не всегда возможно. Застройщик в эти процедуры действительно не встроен — от нас ничего не зависит. Максимум, что мы можем сделать — это помогать (выделить землю, предоставить проект) и не мешать», — констатирует представитель застройщика. По ее словам, так или иначе все возможные сегодня схемы имеют существенные риски и нет однозначного ответа на вопрос, как эффективно решить проблему нехватки финансирования на строительство школ.
В «Атомстройкомплексе» напоминают, что в свое время снизить остроту вопроса дефицита мест в детских дошкольных образовательных учреждениях удалось с помощью развития института частных детских садов.
«Возможно, и сегодня имеет смысл стимулировать появление частных школ, параллельно на уровне Федерации решая вопрос включения застройщика (инвестора) в цепочку получения бюджетных средств как равнозначного субъекта, а не теневого просителя», — предлагает эксперт.
Инициатива Матвеева широко разошлась по форумам и социальным группам горожан, многие из которых иронично отнеслись к этой идее. «А разве мы уже не даем деньги на школы, отчисляя налоги? А стоимость строительства вуза не хотят заложить в квадратный метр?» — спрашивает анонимный пользователь на форуме портала u-mama. «Налоги будем платить исключительно на зарплаты депутатам, видимо?» — пишет пользователь Ирина0509. Также родители предлагают «скидываться» на детские сады, больницы, дороги и брать средства из зарплат самих депутатов.
Источник: