Рынок недвижимости в начале 2019-го: почему могут вырасти цены
Эксперты прогнозируют в следующем году рост цен на недвижимость до 20%. Чего стоит ждать покупателям квартир?
18 декабря депутаты приняли во втором чтении поправки в закон о долевом участии в строительстве жилья. Согласно им застройщики должны будут продавать квартиры в новых проектах через эскроу-счета, доступ к которым счетам застройщик получает только после завершения проекта, уже с 1 июля 2019 г.
Как такие новшества могут сказаться на рынке жилья, рассказали Sobesednik.ru эксперты сферы недвижимости.
— Если законодатели потребуют перевести все проекты застройки на новую модель финансирования с 1 июля, то это обернется не только ростом цен, но и массой технических проблем, для многих застройщиков непреодолимых. Главная из них — поиск замены для еще не привлеченных в проект средств дольщиков. По новым правилам придется получить кредит для финансирования оставшегося объема строительства.
При этом возникают две серьезные трудности: во-первых, уйдет время на поиск банка-инвестора, потому что далеко не все кредиторы легко и тем более быстро готовы предоставить заем для строительства. Соответственно, на какое-то время некоторые стройки останутся без денежных вливаний и, конечно, остановятся.
Во-вторых, столь радикальный переход означает для подавляющего большинства девелоперских проектов переход на банковский кредит. Однако сейчас банки финансируют жилищное строительство всего на 17%, тогда как большая часть остальных инвестиций (72%) — это деньги покупателей строящегося жилья. Едва ли банки готовы, а главное — хотят совершать столь масштабные инвестиции в жилищное строительство, которое они считают высокорисковым и низкорентабельным.
Даже если мы допустим, что большинство застройщиков все же сумеют получить кредиты на завершение проектов, то в этом случае себестоимость строительства возрастет. Теперь застройщику придется обслуживать банковский кредит без возможности досрочно его покрывать за счет продаж. Ставки по кредитам сейчас растут из-за ужесточения кредитно-денежной политики Центробанком, соответственно, возрастающие издержки будут отражены в конечной цене на новостройки. Скорее всего, стоимость «квадрата» повысится на 10–15%, однако могут быть вариации, так как многое зависит от возможности девелопера обслуживать банковский кредит за счет собственных средств.
Полагаю, столь радикальное изменение схемы перехода отрасли всего за полгода до 1 июля 2019 года ничего хорошего рынку не принесет, поэтому следует придерживаться изначально разработанной законодателями схемы. Рост цен все равно произойдет, но в более управляемом режиме, тогда как новая инициатива инициатива грозит рынку шоковым сценарием развития событий, к которому никто не готов.
— Сейчас на рынке наблюдается высокий спрос и на первичное, и на вторичное жилье, что подтверждают и данные Росреестра: количество переходов прав очень велико, мы видим пиковые значения за последние несколько лет.
Это связано с тем, что уходящий год прошел под эгидой дешевой ипотеки; кроме того, покупатели осознали, что в дальнейшем ипотека дешеветь не будет. Это стимулировало многих «раздумывающих» выйти на рынок. Уже сейчас мы наблюдаем дисбаланс спроса и предложения, а также некоторое повышение цены из-за быстрого вымывания ликвидных квартир в эконом-классе. Вполне вероятно, что похожая рыночная ситуация будет наблюдаться и в первом квартале 2019 года. Но фундаментальных предпосылок для роста цен по-прежнему нет, потому что драйвером развития является платежеспособность населения и экономика, а здесь пока существенных сдвигов не предвидится. Весомым аргументом в пользу роста цен многие эксперты считают увеличение себестоимости строительства в будущем в связи с поправками в ФЗ-214. Себестоимость строительства с введением эскроу-счетов однозначно вырастет, но отреагирует ли на это платежеспособный спрос, сказать сложно.
Источник: