Как узаконить самозахват участка по новым правилам: советы юриста
С 16 сентября вступил в силу закон, который уже окрестили «новой дачной амнистией». Некоторые эксперты уверяют, что можно оформить прирезки, узаконить самозахваты и быстро оформить все «по забору». Так ли это?
Что на самом деле позволяет вступивший в силу закон? Sobesednik.ru попросил помочь разобраться в этом вопросе юриста, зампреда Московского союза садоводов Полину Тришину.
Все участки — на кадастр!
— Совсем недавно мы обсуждали с вами закон №267-ФЗ, внесший некоторые изменения в сложившуюся практику, которую принято называть «дачной амнистией». Он вступил в силу со 2 августа. И вот опять что-то новое?
— На этот раз речь идет о законе от 17.06.2019 №150-ФЗ («О внесении изменений в Федеральные законы «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости»»), который и даст возможность некоторым садоводам оформить свои участки.
— Но далеко не всем?
— Увы. Но давайте по порядку.
Как несложно заметить, нормы, описывающие процедуры оформления прирезок, находятся в главе, посвященной комплексным кадастровым работам (ККР), а правила об определении границ на местности — в законе о государственной регистрации недвижимости. Уточнение границ земельного участка может быть произведено как в рамках ККР, так и вне них.
— Поясните, пожалуйста, что такое комплексные кадастровые работы, кем и за чей счет они проводятся?
— 1 января 2015 года Федеральный закон от 24 июля 2007-го №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (сейчас название закона — «О кадастровой деятельности») был дополнен главой 4.1 «Комплексные кадастровые работы».
Заказчиком ККР является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе таким заказчиком является городской орган исполнительной власти.
Финансирование выполнения ККР осуществляется за счет средств бюджетов субъектов РФ и/или бюджетов муниципальных районов, городских округов.
Под ККР понимаются кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала земельных участков, сведения о границах которых не содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). То есть уточняют границы участков, устанавливают или уточняют положение на них зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также исправляют реестровые ошибки в сведениях о местоположении границ объектов недвижимости.
— В общем, проводят своеобразную инвентаризацию. А что происходит, если выявляют участок или здание, документов на которые у владельца нет, да и сведений об объекте нет в ЕГРН?
— Тогда исполнитель ККР направляет сведения о таких объектах в территориальный орган, уполномоченный на осуществление государственного земельного надзора.
Кстати, в рамках проведения комплексных кадастровых работ создана специальная система согласования границ, которая позволяет урегулировать многие разногласия во внесудебном порядке. Однако, это не исключает дальнейшего обращения заинтересованных лиц в суд.
Клочок земли к садовому участку
— Так все-таки можно будет узаконить некогда совершенный садоводами самозахват?
— Можно, но при ряде условий.
Во-первых, следует помнить, что ККР в отношении земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (то есть садоводческого товарищества), выполняются в соответствии либо с проектом межевания территории, либо с проектом организации и застройки территории, либо иного документа, устанавливающего распределение земельных участков в границах садоводства.
Во-вторых, уточнение границ участков производится по правилам. Их положение определяется, исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на участок, или (при отсутствии такого документа) исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших границы участка при его образовании.
И лишь в случае отсутствия таких сведений границами земельного участка считаются те, что существуют на местности 15 лет и более лет. К тому же они должны быть закреплены либо природными, либо объектами искусственного происхождения (например, забором), позволяющими определить положение границ участка.
— Есть ли иные ограничения и условия для узаконивания «прирезок»?
— Да. При уточнении границ вашего участка его площадь:
а) не должна уменьшиться больше чем на 10% относительно той площади участка, которая занесена в ЕГРН;
б) не должна увеличиться (с учетом «прирезок») сильнее, чем на величину предельного минимума участка, установленного в регионе в соответствии с земельным законодательством;
а если предельный минимум в регионе не установлен — не должна увеличиться более чем на 10% в сравнении с той, которая подтверждается документами, в том числе внесена в ЕГРН.
— А где можно узнать сведения о площади участка, которые занесены в ЕГРН?
— Их можно посмотреть на публичной кадастровой карте Росреестра. Остальные сайты — «зеркала» или посредники.
— А каков размер предельного минимума?
— Он отличается по регионам — каждый устанавливает его самостоятельно. И он, кстати, периодически меняется. Так, раньше в Московской области предельный минимум был установлен в размере 0,06 га, то есть 6 соток. Сейчас эта норма отменена, действует другая.
— И что происходит, если участок соответствует одному из вышеназванных условий?
— Исполнитель ККР устанавливает местоположение его границ и готовит информацию о возможности образования земельных участков на этой территории.
— Выходит, главная сложность, с которой столкнутся те, кто хочет узаконить самозахват, не в том, чтобы попасть в эти плюс-минус 10% от площади участка, а в том, чтобы именно в вашем садовом товариществе были проведены комплексные кадастровые работы?
— Именно так.
— Как можно узнать, где именно власти планируют проводить такие работы?
— Например, на сайте госзакупок zakupki.gov.ru — ведь заказчик комплексных кадастровых работ по закону обязан размещать сведения о закупке Но проведение ККР в отношении садовых товариществ — дело не быстрое: по данным налоговых органов, в России зарегистрировано более 80 тысяч садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан, каждое из которых находится как минимум в одном кадастровом квартале. Вот и оцените, какова вероятность, что в ближайшее время ККР будут проведены именно в вашем товариществе.
Впрочем, даже если в отношении территории вашего товарищества не планируются ККР, то собственник, желающий оформить участок в фактических границах, может обратиться к кадастровому инженеру самостоятельно. Главное, чтобы все границы были согласованы.
Также отмечу, что на данный момент практика применения пока не сложилась. Сколько будет отказов в кадастровом учете и приостановок — неизвестно. Равно как и неясно, во всех ли регионах будут работать нормы или же только в некоторых. И самый главный вопрос: насколько «твердо», надежно будут установлены границы и не будут ли они в дальнейшем массово изменяться в судебном порядке.
Источник: