Коронакризис: как покупателям квартир не вляпаться в долгострой | Sobesednik.ru

Лишь за два месяца карантина рынок недвижимости радикально изменился, и сейчас все долгосрочные прогнозы о его будущем «разбиваются» о фактор пандемии.

О предварительных итогах начального этапа кризиса и возможных последствиях для рынка недвижимости Sobesednik.ru рассказал Владимир Щекин, совладелец группы «Родина».

– Как обвал курса рубля, цен на нефть и пандемия коронавируса сказались на девелоперском рынке?

– Столичный рынок недвижимости сильно пострадал. В апреле спрос на столичные новостройки сократился на 46%. Причем в некоторых жилых комплексах продажи снизились сразу на 70% – это просто колоссальные потери. Количество майских сделок также наверняка будет кратно ниже, чем в аналогичный период за прошлый год.

На фоне драматического падения спроса и недостаточного объема мер господдержки девелоперы были вынуждены прибегнуть к радикальным решениям: целый ряд компаний разработал совместные программы с банками по дополнительному субсидированию ставки по льготной ипотеке, некоторые участники рынка ввели скидки до 20% на отдельные пулы лотов или предложили особые условия беспроцентной рассрочки. Однако даже эти меры не смогут до конца восстановить спрос, они лишь запустят этот процесс.

– Что на этом фоне происходит с ценами на жилье?

– В апреле столичные новостройки массового сегмента подорожали менее чем на 1%, тогда как за первые три месяца 2020 года прирост составил более 6%. Полагаю, в последующие месяцы цены не сильно поднимутся, а в некоторых проектах останутся на прежнем уровне: несмотря на потери выручки и растущие издержки, девелоперы не смогут наращивать цены в текущей ситуации. Поэтому в ближайшие месяцы цены на новостройки скорее всего не изменятся.

– Сколько компаний уйдут с рынка из-за сложившейся ситуации?

– Тенденция к уходу с рынка застройщиков прослеживалась еще в 2019 году в связи с переходом на эскроу-счета, и сегодня она наверняка сохранится в контексте общего экономического спада. Тем не менее думаю, катастрофическая ситуация, развернувшаяся на рынке в 2008 году, уже не повторится в прежних масштабах. Тогда многие проекты были заморожены, и резко подскочило количество обманутых дольщиков.

Однако за прошедшие годы изменился сам рынок недвижимости. Сегодня уже 35% строящихся московских квартир продается по эскроу-счетам, а в Новой Москве этот показатель еще выше – почти 40%. Девелоперы таких проектов получают финансирование от банков и потому не зависят от текущего уровня продаж и денег дольщиков. Кроме того, переход на новую систему финансирования отсеял многих слабых игроков: банки инвестируют только в ликвидные проекты с минимальными рисками.

–  Кто пострадает сильнее всего?

– На мой взгляд, в уязвимом положении оказались небольшие компании, и речь не только о банкротстве: еще в 2019 году девелоперы стали отказываться от развития масштабных участков и продавать активы более сильным игрокам.

На этом фоне тенденция к монополизации рынка может усилиться, однако многое зависит от масштаба экономических последствий. Кроме того, в сложной ситуации оказались девелоперы, работающие по старым правилам: они не смогут рассчитывать на стабильное финансирование, поскольку привлекают деньги дольщиков напрямую и сильно зависят от уровня спроса. 

– Есть ли компании, для которых текущая ситуация может быть выигрышной?

– Падение спроса затронуло все без исключения сегменты недвижимости. Однако преимущество имеют компании, которые выводят на рынок новые жилые комплексы с удачной концепцией и привлекательным соотношением цены и качества. 

– Стоит ли покупать квартиру сейчас?

– Решение о покупке квартиры принимается в индивидуальном порядке, и универсального совета не существует. Клиент оценивает свои финансовые перспективы, цели приобретения – решение жилищного вопроса или вложение с целью преумножить капитал.

Мы видим, что за последний год порог входа в проекты заметно вырос, соответственно, пространство для инвестиций сузилось. Однако даже сегодня в старых границах столицы и в Новой Москве выходят высоколиквидные проекты с привлекательным соотношением цены и качества. Конечно, инвесторы отслеживают такие предложения и активно заключают сделки на самом старте продаж. 

Если говорить о покупке квартиры для личного проживания, то многое зависит от сегмента недвижимости. Сегодня в стране действует программа льготной ипотеки, и не факт, что власти продлят ее хотя бы до конца года. Поэтому желающим воспользоваться рекордно низкой ставкой лучше не откладывать покупку на долгое время. Однако при первом взносе в размере 20% максимальный бюджет покупки ограничен 10 млн рублей.

Покупать ли жилье в кризис? Отвечают эксперты в сфере недвижимости

– На что обратить внимание в первую очередь в изменившейся ситуации? Особенно на новшества – онлайн-покупки и т.д.? Как не вляпаться в долгострой и обанкротившуюся из-за коронавируса компанию?

– Во время самоизоляции застройщики начали переходить на онлайн-продажи, однако надо понимать, что этапы сделки в разной степени поддаются цифровизации. Например, онлайн-бронирование и электронная регистрация получили повсеместное распространение, но онлайн-оплата или удаленная ипотека доступны далеко не во всех проектах и банках. Поэтому если покупатель квартиры планирует провести сделку удаленно, следует заранее выяснить, как именно проходят разные этапы покупки: регистрация и оплата, оформление ипотеки в конкретном банке и т.д.

– Может сейчас вырасти число обманутых дольщиков, как было в кризис 2008 года?

– 2007-2008 годы отметились чередой банкротств, массовой заморозкой проектов, ростом числа обманутых дольщиков. Думаю, сегодня мы не увидим столь масштабных последствий благодаря новой схеме финансирования проектов. Тем не менее, покупателям не следует терять бдительность.

Перед покупкой квартиры необходимо изучить проектную документацию, обратить внимание на сроки реализации проекта. Нужно оценить и активность стройки – нередко прямую трансляцию со стройплощадки можно посмотреть на сайте комплекса. Кроме того, есть явные признаки того, что девелопер находится в предбанкротном состоянии. Например, стоит насторожиться, если в проекте предлагаются нереалистичные скидки под 30-40%.

– Будут ли задержки по срокам сдачи объектов из-за нерабочих месяцев?

– Безусловно, объемы ввода жилья в столице в 2020 году снизятся относительно крайне успешного 2019 года, однако во многом это падение будет обусловлено эффектом высокой базы. Если судить по текущей ситуации, то заморозка строек на полтора месяца не стала непреодолимым препятствием для соблюдения сроков сдачи, но многое зависит от конкретного проекта.

Есть и другой, более весомый фактор, который, вероятно, повлияет на перенос сроков. У девелоперов, работающих по старой схеме, могут возникнуть проблемы с финансированием из-за падения спроса. В целом, власти уже заявили, что в 2020 году объемы строительства в России могут сократиться на 10%. Если этот прогноз подтвердится, то основные последствия снижения строительной активности будут заметны уже в последующие годы.

Новостройки после пандемии – что изменится

Рубрика:
Недвижимость

Источник: sobesednik.ru